《企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。

管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行;但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”

依上述法律规定，管理人有权单方决定履行或解除合同。若管理人行使合同解除权的，须满足两个条件：1.合同成立于破产申请受理前；2.债务人和对方当事人均未履行完毕。

在租赁期间内，出租人与承租人一般均处于履行合同的状态，如出租人在交付租赁物供承租人使用并收取相应租金，承租人持续使用租赁物并支付相应租金等。在租赁期限尚未届满时，租赁合同属于合同双方均未履行完毕的合同。

鉴于租赁合同为继续性合同的特殊性，在企业进入破产程序后，若租赁合同的租赁期限尚未届满，则一般情况下该合同属于双方均未履行完毕的合同。因此，管理人有权决定解除。

(一）关于默示解除

1.一般情况下，默示解除具有法律效力

《企业破产法》第十八条规定管理人在破产受理日起二个月内未通知合同相对方的，视为解除合同。债务人破产前成立的租赁合同符合上述默示解除的规定情形，故管理人若在法定期限内未通知出租人或承租人继续履行合同的，则租赁合同视为解除。管理人有权催告对方当事人返还租赁物。

在（2017）浙01民终7943号返还原物纠纷二审民事判决中，法院根据《企业破产法》第十八条规定，认定诉讼双方之间的租赁协议自破产申请受理之日起二个月期满时依法解除，在管理人催告解除及返还租赁物的情况下，承租人无权继续占用房屋。

2.管理人未在法定期限内通知，但继续收取租金的，视为确认继续履行合同

在最高人民法院在（2012）民提字第73号租赁合同纠纷案中明确：对于不动产租赁合同，出租方的义务并非仅交付房屋的使用权即履行完毕，而是在租赁期内，还负有对房屋保证使用、管理、监督等义务，其义务具有阶段性和持续性，只有在房屋租赁合同履行期限届满后，出租方的义务才履行完毕。《企业破产法》第十八条规定是为了在破产程序中尽快明确合同双方的权利义务，如管理人在法定期间内没有行使选择继续履行合同的权利，即丧失了要求对方继续履行的权利，而不是双方已经在持续履行合同的情况下如果管理人未明确通知对方继续履行合同即推定解除合同。

即管理人未在法定期限内向合同相对方发出解除通知书的情况下，仍继续向承租人收取租金的，则视为管理人确认继续履行合同，不适用默示解除规则。

(二）承租人已付清租金，但租赁期限未届满的，仍属于未履行完毕的合同

在（2019）苏民申7942号合同纠纷再审一案中，法院在民事裁定书中明确：承租人虽已付清租金，但租赁合同是继续性合同，交纳租金虽系承租人主要合同义务但非全部义务，依据相关规定，承租人还有按合同约定或租赁物性质使用租赁物、妥善保管租赁物、返还租赁物等其他义务，至租期届满前，承租人始终处于履行租赁合同状态，即使承租人已付清租金，但双方当事人对于租赁合同均未履行完毕，故管理人行使合同解除权已满足法定条件，案涉租赁合同已经解除。

即承租人在出租人进入破产程序前已付清租金的，但租赁期尚未届满的，管理人仍有权决定解除。

(三）关于解除租赁合同产生的债务性质

1.关于预收的租金

在（2017）湘民再461号民事判决书中，法院在“关于合同解除后，剩余租期的租金如何处理”这一争议焦点中明确：租赁合同为继续性合同，对承租人而言，合同解除后负有返还租赁物的义务；对出租人而言，合同解除后，多收的剩余租期租金即构成不当得利，根据权利义务对等原则，亦应予以返还。本案中，承租人不当得利的返还请求权有别于企业破产法第五十三条规定的损害赔偿请求权，不应当作普通债权对待。

此外，该法院参照了最高人民法院（2016）最高法民他93号答复函答复该院另案《关于破产企业签订的未履行完毕的租赁合同纠纷法律适用问题的请示》的答复意见：“租赁合同如判解除，则预付租金构成不当得利应依法返还，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第三项的规定，该不当得利返还债务应作为共益债务，由破产企业财产中随时返还。”

即破产程序中，如解除租赁合同的，承租人预付的租金应当作为共益债务，由破产财产优先清偿。

2.关于承租人装修投入的费用

根据（2017）浙1021民初4960号民事判决书，出租人破产后管理人决定解除租赁合同的，承租人在租赁期间投入的装修成本、固定资产添附形成的债权，系承租人基于租赁使用权所作的配套投入，管理人行使解除权后对于出租人构成不当得利，在出租人破产程序中的性质与预付租金性质相同，应作为共益债务优先清偿。